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2017年中白皮书:限购威力爆发!合肥上半年宅销1.11万套下降76.23%

来源:房天下 2017-07-04 00:00:00

[摘要] 2017年上半年合肥市区(九大区)住宅类商品房成交11149套,限购政策成效显著:同比下降76.23%。合肥市区(九大区)住宅成交量前三的区域分别为:新站区4605套,包河区1522套,滨湖区1011套。

一、2017年上半年合肥住宅市场总述

根据合肥房天下数据监控中心监测数据显示,2017年上半年合肥市区(九大区)住宅类商品房成交11149套,同比下降76.23%。合肥市区(九大区)住宅成交量前三的区域分别为:新站区4605套,包河区1522套,滨湖区1011套。另外,肥西县住宅成交4194套,肥东县住宅成交1962套,长丰县住宅成交991套。

白皮书

2017年上半年合肥楼市新房(市区+三县)一共成交18296套,其中,市区(九大区)成交11149套,三县销量7147套,市区销量超过三县4002套。一方面,相对于三县,市区在售楼盘体量较大,供应房源数量较多。另一方面,市区无论是在公共资源配置上以及学区配套,还是在政策规划发展上、居住价值和环境等的优势远超于三县。同时,刚需购房较多,考虑以后孩子教育以及上班地方问题,市区成为很多人佳选之地。但是由于合肥九区三县房价疯长之后以及从2016年10月开始限购限贷加码以来,很大一部分人失去购房资格,导致市区和三县总住宅销量和去年同比出现“过山车”式下滑。 

2016-2017合肥上半年住宅成交

数据来源:合肥房天下数据监控中心

2017年上半年,政策依然继续收紧,各类需求集中得不到市场的满足,代表城市商品住宅月均成交创历史同期水平。纵观2017年上半年出台的楼市政策,涉及金融、社保、公积金、税收、城建、土地等多个方面,其中比较突出的仍是一二线热点城市的限购限贷政策以及三四线城市的去库存政策。

从月份来看,2017年1月之前,合肥九区均价涨幅在限购的政策调控下已经渐渐回落区域稳定,由于春节假期在1月底和2月初的缘故,住宅成交量和1月相比并没有太大差别。到4月份宅销量有上升趋势,但是住宅月份总成交量并无大的爆发量增长,是由于楼市政策调控以及限购限购政策加码收紧的缘故。月份成交涨幅却在5月达到顶峰,2017年4月住宅成交总量1532套,5月住宅成交总量暴涨至4339套,涨幅高达183.22%。地价上涨、土地限拍、限购政策调控不断加码、合肥城市的发展、开发商的营销、以及投资客占据房源等一系列原因都导致了上半年合肥房价的上涨以及住宅销量下降。

二、2016年上半年合肥住宅成交量及房价趋势分析

住宅成交量: 2017年上半年宅销11149套 同比下降76.23%

2017年上半年合肥市区住宅成交11149套,同比下降76.23%,月均成交1858套,整体趋势“先冷后热再冷”。细分上半年住宅成交量走势主要分为3个阶段:

阶段(1-4月),2017年1月合肥住宅成交量1384套,同比下降81.7%。1月底与2月初经历了春节假期,2月份住宅销量为1433套,两个月的住宅销量并未促互现“假期性”下降。1-4月住宅销量和2016年环比都出现大幅度下降,一是由于政策限购,购房能力减弱;二是合肥出现炒房热,一房难求;三是房源入市量较少。由于限购政策持续收紧,2017年开年的楼市并没有“热”起来,以往“金三银四”现象也并未出现。

第二阶段(5月),由于前4个月,合肥楼市沉寂,终于在5月份住宅销量爆发为4339套,环比增长188.32%,这也是2017年上半年月成交量巅峰值,和2016年5月份宅销4706套相比则旗鼓相当。5月份宅销爆发的原因有:一是到了年中,开发商可能为了年中提升年中业绩而出现集中房源入市,冲击业绩,5月宅销出现了短暂的增长;二是政策限购,置业者购买力下降以及无资格购房,导致2017年5月宅销比2016年5月没有限购政策控制下有所减少;三是由于前期投资个占据大量房源,后期房源数量有限,楼市库存较少。

2016-2017市区上半年成交套数

数据来源:合肥房天下数据监控中心

第三阶段(6月),经过5月宅销上涨之后,6月宅销又“冷”了下来,月住宅成交量为1239套,和2016年6月销量13114套相比,只是冰山一角,其中政府楼市调控起了很大作用,即使房价上涨幅度有所回落,也渐渐趋于稳定,但是房价整体是上涨趋势,合肥9区房价一个接着一个破万,连刚需最后的价格洼地新站区的楼盘销售均价也纷纷过万。

房天下观点:2017年上半年合肥楼市整体成交量同比下降76.23%,1-6月市场经历“先冷后热再冷”。1月合肥住宅成交量环比下降50.29%。1-4月以及6月的住宅销量稳定在1400套上下,无太大差别,在5月份有一短时间的爆发期,销量为4339套,这和开发商营销策略有关,在年中之前冲量冲业绩,但是,房价上涨不停和楼市政策不断加码升级,土地供应减少,新项目房源入市减少,导致合肥市区上半年住宅成交数量减少。

三、2017年上半年合肥住宅区域成交分析

区域成交量:九大区成交量同比“全军覆没”同时大幅度降低, 新站区1-6月销4605套居九区首

据房天下数据监控中心统计,2017年上半年合肥九大区住宅成交量为:蜀山区成交889套,占总成交量的7.97%,同比下降66.07%;庐阳区成交774套,占比6.94%,同比下降88.46%;包河区成交1522套,占比13.65%,同比下降65.47%;瑶海区成交728套,占比6.53%,同比下降82.93%;高新区成交956套,占比8.57%,同比下降80.88%;经开区成542套,占比4.86%,同比下降87.86%;政务区成交122套,占比1.09%,同比下降90.46%;新站区成交4605套,占比41.30%,同比下降54.02%;滨湖区成交1011套,占比9.07%,同比下降87.5%。从2017年上半年合肥住宅成交情况来看,九大区成交量同比“全军覆没”都在下降,成交量前三区域是新站区、包河区、滨湖区,分别成交4605套、1522套、1011套。五大新区共成交7236套,占总成交量的64.9%,同比下降74.92%;四大老城区共成交3913套,占总成交量的35.1%,同比下降34.28%。合肥房地产市场发展重点:新区成交比重逐渐上升,老城区比重有所下降,但是和2016年相比较,合肥九区整体成交量大幅度下降。

2017年上半年新站区房地产市场活跃度相对降低,住宅成交量也是同比下降趋势很大,同比下降幅度高达90.46%。新城区政务区的上半年宅销量同比下降幅度,主要因素是受到限购、价格、房源入市量影响,政务区在合肥市区地图上占据面积区域较小,从包河区划分出来合肥政治中心,则供地和其他8区比较会受到很大的影响;因为是政治中心,各项公共设施、资源配置都较好,也是人们热捧的区域,价格在8区中也是比较高,加上政策限购,销量直线下滑。2017年上半年供房项目主要是文一名门首府、融创合肥壹号院、安粮云水居等项目

从数据中可得知,下降幅度的是新站区,下降幅度为54.02%,2017年上半年成交4605套,2016年上半年成交量是10015套。主要是在2017年上半年中在职教城板块中有8大纯新盘以及靠近新蚌埠路上有多家楼盘相继加推新房源入市。推出房源较多的楼盘项目主要有和昌香樟原著、文一锦门学院里、陶冲湖别院、朗香书院等,但是由于受到楼市限购影响、供地减少以及库存数量导致在2017年上半年成交数量下降。 

合肥2016-2017市区住宅成交套数

数据来源:合肥房天下数据监控中心

合肥9区均出现同比下降,而且下降幅度很大,其中,政务区作为改善性、高端性代表区域以及区域供地减少等原因,下降幅度高达90.46%;在9区中,庐阳区、瑶海区、高新区、滨湖区、经开区的下降幅度都高达80%以上,而蜀山区、包河区、新站区的下降幅度稍微偏低,但是都在50%-70%之间,由于土地、住宅供给量的有限,整体市场呈现供不应求的现状,由此区域价位也在不断攀升,销量下降明显。另外,新站区在2015年上半年为成交量大区,销量10015套,领跑九大区,但在2016年依然雄起领跑合肥9大区,但是成交量和2016年上半年相比较却相差很远,一定程度上说政府的政策调控的成效很明显,但是由于政府对新站区的“偏爱”大力发展新站区域,使得新站区依然保持较高的关注度。

四、2017年下半年合肥房地产市场展望

1.继续加强楼市优化调控

2017年从开春开始,各地30多个城市相继对楼市实施限购限贷政策,中央经济会议明确了2017年中国楼市发展方向,这也是其重要亮点。会议明确强调:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

这其中最引人注目的定调,就是“房子是用来住的,不是用来炒的”。以往对于同时具备消费品和投资品双重属性的房地产,并没有过政策上的明确定位。这次把“用来住”的属性特别强调出来,意味着未来的房地产政策必然还会向继续打击投机、防止热炒的方向推进。2017年下半年,政府将继续做好调控工作,优化供给、着力细化监管、规范政策,保证房地产市场的健康良性的发展。

2. 提高土地供应量 规范土地市场

2017年政府预计供应土地10000多亩,2017年1-6月合肥(包括县市)土地市场以拍卖和挂牌形式出让的土地共71宗,土地出让面积共计6707.688亩,同比2016上半年上涨19.19%;,同比2016年上半年下跌10.93%。其中滨湖区出让11宗地块1413.9亩,出让面积及出让金居九区之首。其次,新站区出让12宗地块1346.8666亩,出让面积及出让金仅此于滨湖区。成绩最差的当属政务区,房源稀缺,2017年上半年政务区0供地。那么在2017年下半年中,房源入市量的将可能是滨湖区和新站区。

根据2017年总供应土地量来推算,预计2017年下半年将会有近4000多亩土地将会拿出拍卖入市,随之也将会有大量房源入市。但是依然要保持土地市场健康稳定的发展,2017年中关于土地新规有如下内容:

5月31日上午合肥市对市区、及三县范围内的按拍卖方式供应的居住用地(含商住用地)竞买和拍卖方式做出调整,合肥土拍新规出炉。

竞买人不足5家(不含5家)的,由市、县国土资源局直接发布转挂牌公告,延长竞买报名时间。挂牌公告到期后,市、县国土资源局提请市土委会集体决策现场竞价成交或取消供应。

2012年1月1日至新的出让公告发布期间,销售备案住房计容总建筑面积低于规划可销售住房计容总建筑面积60%的房地产开发企业;自2016年1月1日起,取得居住用地超过已供应居住用地总量20%的房地产开发企业,均可以参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内居住用地竞买。

经2017年5月26日市土地管理委员会第五次主任(扩大)会议批准,不再执行“竞买人报名参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地竞买时,每次拍卖会仅限参与其中1宗居住用地的竞买”。

 3.合肥房价或将继续呈现上涨趋势

就2017年上半年合肥楼市来看,房价攀升存在以下几个方面原因:库存不足,供需紧张;地价上涨,房价水涨船高;利好政策刺激;合肥的不断发展;开发商营销策略(毛坯改精装、提高房源建设质量);投资客等炒房。

目前由于合肥楼市限购政策的不断加码,供应与需求市场趋于稳定,但是房价并不会因此出现大幅下降,或将继续呈现上涨趋势,但涨幅会有降低趋势。

合肥市区限购之后,被“剥削”市区购房资格的置业者,转而投向三县置业,由于三县房源不限购不限价,导致三县的房价上涨,虽然市区房价被限制,但是市区资源相对较好,地价上涨,间接导致市区房价也是一路“狂奔”,同时市区很多土地被大房企拿下如:万科、万达、文一、碧桂园、绿都、华地、蓝光、招商等,楼盘质量越来越好,改善型房源也越来越多,也导致了房价上涨。

从新站区下半年即将入市的新盘有:碧桂园•正荣悦玺、招商•公园1872 、绿地柏仕公馆等,楼盘主要打造健康运动、适宜居住等中高端住宅,它们的入市价格新站参考已开的楼盘来看,价格预计会在14000元左右。在2016年10月份限购政策正式出台以来,价格基本在10000左右,还被人们戏称为刚需价格“洼地”,满足了很多人的置业需求。

纵观2017年合肥楼市,在6月份,多家银行取消首套房贷款利率优惠政策,这对于刚需置业者来说并不是个好消息,但是2017年上半年市区供地增多,三县供地减少,市区房源入市量有保障,相对会满足市场需求,房价之间的竞争力就会加大,这对于置业者来说是个好消息。相信合肥楼市经过动荡的一年之后,将会朝着更健康稳定的方向发展,全面贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”的楼市思想。

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