一、2017年11月合肥土地市场整体走势

根据房天下数据研究中心监测数据显示，11月份合肥共成交12宗地块，成交面积909.371亩，环比上涨434.67%，成交金额639392.8955万元，合约63.94亿元，环比涨530.77%。11月份的合肥土拍，共分为3场：2017年11月8日下午、2017年11月17日下午和2017年11月30日下午。

2017年11月8日下午，合肥4宗共计584.74亩土地出让！其中肥东FD17-14号未达底价，流拍！肥西[2017]15号地块未达底价，流拍！当天出让的4块地当中，2块为科研用地、2块为居住用地。其中，两块居住用地虽有多家房企参与竞价，但最终全部流拍。两宗居住地块流拍原因均为“未达底价”，总的报价上，肥东报价约547万/亩，肥西报价约540万/亩，都只比政府指导价高出100万/亩左右，明显低于政府预期。

2017年11月8日下午，合肥市滨湖新区建设投资有限公司以单价150万元/亩竞得滨湖区BH2017-02-A号科研商业地块，商业楼面价1124.99元/㎡，总价29650.5万元，溢价率0%。滨湖BH2017-02-A号地块位于滨湖区西藏路以西、南宁路以南，占地总面积197.67亩，规划科研、商业用地，容积率≤2.0，绿地率≥20%，建筑密度≤40%，参考地价150万元/亩。

2017年11月8日下午，肥东FD17-14地块未达底价流拍。肥东县FD17-14号地块位于肥东县撮镇镇裕溪路与桥头集路交口西北角，面积138.8亩，规划为居住用地，容积率≤1.8，绿地率≥40%，建筑密度≤20%，参考地价440万/亩，竞买保证金4亿元。

2017年11月8日下午，肥西[2017]15号地块未达保留底价流拍。肥西[2017]15号地块位于上派镇灯塔路以南、司空山路以东，面积202.91亩（其中：A地块居住用地105.92亩；B地块中小学用地50.27亩；C地块行政办公、商业用地26.17亩；D地块公共绿地用地20.56亩），出让年限：居住70年、中小学50年、行政办公及商业40年、公共绿地50年，参考地价420万/亩，竞买保证金5亿元。

11月17日土拍合肥共出让土地4宗，541亩，总揽金57.3亿元，其中市区供地2宗286.1665亩，庐江县和巢湖市共2宗255.16亩。此次土拍中，市区包河住宅供地超200亩巨无霸以及瑶海2017年首次供住宅地成为此场土拍的亮点也是房企争抢地块的焦点。

2017年11月17日下午，巢湖市2016-20号居住地块被巢湖光明夺得，成交单价522万元/亩，楼面价6524.97元/平米，成交总价15675.66万元，溢价率93.3%。巢湖市2016-20号地块位于朝阳路以南、安成路以西，面积30.03亩，规划为居住，容积率：≤1.2，参考单价270万/亩。

2017年11月17日下午，庐江县2017-33#居住地块被华盛夺得，成交单价355万元/亩，总价7.99亿元，楼面价3803.55元/平米，溢价率36.5%。庐江县2017-33#地块位于庐城镇外环东路以西、周瑜大道以北，面积225.13亩，规划用途为纯居住用地，容积率≤1.4，绿地率≥40%，建筑密度≤22%，参考地价260万/亩，竞买保证金3亿元。

2017年11月17日下午，淮矿以总价4亿3千990万竞得瑶海区E1703号地块，单价799.82万元/亩，住宅楼面价为9228.63元/㎡，溢价率90.43%。瑶海区E1703号地块位于瑶海区龙岗路以西、长临路以南，面积55亩，规划用途为纯居住，容积率1＜R≤1.3，绿地率≥40%，建筑密度≤25%，参考地价420万/亩，竞买保证金1.5亿元。

2017年11月17日下午，信达以总价43亿3430万元竞得包河区S1706号地块，成交单价为1874.97万元/亩，住宅楼面价11249.78元/㎡（容积率以2.5计算），商业楼面价9374.81元/㎡，溢价率223.27%。地块占地面积231.1661亩，是包河区今年出让的一宗地，规划用途为商业居住，容积率A地块≤1.5、B地块≤2.2、C地块≤2.5、D地块≤3.0(其中居住≤2.5)，绿地率A、B、C地块≥40%、D地块≥35%，建筑密度A地块≤22%、B地块≤20%、C地块≤18%、D地块≤35%，参考地价580万/亩，竞买保证金7亿元。包河S1706号地块位于包河区龙川路与北京路交口东北角，东至花山路，南至龙川路，西至北京路，北至祁门路。

2017年11月30日下午，合肥共6宗125.01亩地块成功出让，累计揽金3.27亿元，肥东2宗地流拍。此场土拍住宅地28.66亩，其余用于商业、科研土地开发以及加油加气站。原定计划蜀山4宗纯居住地因环保问题取消供应，另经开多宗科研教育用地以及长丰住宅块因其他原因由拍卖出让转延期挂牌，此次土拍缩水，土市遇冷 ！值得一提的是，在土拍的最后，一号拍卖厅新增一块肥西2017-16地块对外出让，但最终因未达到底价而流拍。

2017年11月30日下午，瑶海区E1702号加油加气站地块被合肥瑞峰和合肥亨飞联合竞得，成交单价270 万元/亩，总价1449.9万元，楼面价5062.47元/平米，地面价4049.98元/平米，溢价率3.8%。

2017年11月30日下午，庐江县2017-46#地块被庐江县沙溪加油站以单价117万元/亩，总价0.02106亿元竞得，楼面价4387.48元/平米，溢价率2.63%。

2017年11月30日下午，巢湖市2016-12号居住地块被新华夺得，成交单价625万元/亩，总价11925万元，楼面价4261.34元/平米，溢价率115.5%，用于居住。

2017年11月30日下午，巢湖市2017-12号商住地块被富煌集团以280万元/亩竞得，银屏路以西、花园路以北，用于商住地块，住宅楼面价2099.99元/㎡，商业楼面价2210.52元/㎡，总价3869.6万元，溢价率16.67%。

2017年11月30日下午，包河区S1710号商业地块被被合肥中建国际投资有限公司夺得，成交单价210万元/亩，总价13427.4万元，楼面价1049.99元/平米，溢价率5.0%，用于商业建设。

2017年11月30日下午，合经区2017-03号科研地块被48号底价摘牌，成交单价86万元/亩，总价1805.8万元，楼面价586.36元/平米，地面价1289.99元/平米，溢价率0。

2017年11月30日下午，肥东FD17-15号地块，10号报价85万元每亩，未达底价流拍！该地块规划用途为商业用地。

2017年11月30日下午，肥东FD17-16号地块流拍！55号竞买人未达底价流拍，该地块用途规划用途油气电合建站。

二、11月合肥出让土地基本情况

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三、11月合肥土地出让交易情况

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四、重点地块分析

1、包河S1706巨无霸231.1661亩商业居住地块 多家房企火拼

信达以总价43亿3430万元竞得包河区S1706号地块，成交单价为1874.97万元/亩，住宅楼面价11249.78元/㎡（容积率以2.5计算），商业楼面价9374.81元/㎡，溢价率223.27%。

包河S1706地块占地面积231.1661亩，是包河区今年出让的一宗地，规划用途为商业居住，容积率A地块≤1.5、B地块≤2.2、C地块≤2.5、D地块≤3.0(其中居住≤2.5)，绿地率A、B、C地块≥40%、D地块≥35%，建筑密度A地块≤22%、B地块≤20%、C地块≤18%、D地块≤35%。包河S1706号地块位于包河区龙川路与北京路交口东北角，东至花山路，南至龙川路，西至北京路，北至祁门路。

包河S1706号地块位置示意图

该地块原先为葛大店物流园用地，经过拆迁变为商住用地出让，处于淝河片区改造范围，未来区域环境必然将有一个明显转变。从路网建设上来说，地块南邻龙川路，西邻北京路，这两条路十字交叉可以东西南北通向。沿着龙川路往西一路经过包河大道、徽州大道、宿松路、金寨路等主要城市道路。未来驾车出行将十分便利。地块距离合肥南站4公里、距离南门换乘中心6公里。公共交通方面，地块附近正在修建合肥地铁4号线，其中距离最近的一个站点是大强路站。目前周边经过的公交线路有101路、137路和122路。

教育配套方面，地块西侧有一所小学——合肥市葛大店小学。医疗资源方面项目北侧有在建安徽中医药临床研究中心附属医院。目前项目3公里范围内仅一处住宅（仁和佳园拆迁安置点），在地铁4号线大强路站附近有一些较为陈旧的住宅底商，距离项目大约1公里距离，这是距离该地块最近的商业配套。

2、今年2017瑶海E1703首宗居住地出让

淮矿以总价4亿3千990万竞得瑶海区E1703号地块，单价799.82万元/亩，住宅楼面价为9228.63元/㎡，溢价率90.43%。瑶海区E1703号地块位于瑶海区龙岗路以西、长临路以南，面积55亩，规划用途为纯居住，容积率1＜R≤1.3，绿地率≥40%，建筑密度≤25%。

瑶海E1703号地块位置示意图

据了解，这也是该区今年以来推出的首宗住宅用地，在经过去年大规模的供地之后，瑶海区今年有意放缓区域供地节奏。此番推出的E1703号地块周边已有高速静安春晖里与文一云溪湾两个纯新项目，此次新地块的加入，也将共同参与开发这片区域，未来龙岗板块的发展可以期待。

从交通上来看，地块位于新安江路与龙岗路交口的西南角，位于两条主干道的交汇处，交通非常便捷。其中，龙岗路是合肥今年一批工程建设的道路。目前正在紧张施工中，通过龙岗路可龙岗路进入长江中路，快速进入主城区。从周边配套上来看，该地块周边已有店岗新村、嘉应茗阳水岸、静安新村、三星家园、琥珀名城等多个成熟小区，人居氛围浓厚，生活配套齐全。紧邻地块的北边则为安置房龙谷华庭二期项目，该项目未来将配有2687㎡的商业建筑面积和640㎡的文化活动中心。从地块周边新房来看，地块周边有高速静安春晖里、文一云溪湾、文一名门名城、金科海昱东方、文一锦门学府里、弘阳昕悦府、新城桃李郡等楼盘。距离该地块最近的是待首开的文一云溪湾和待加推的高速静安春晖里项目，都位于龙岗。

在该地块的使用权出让条件中，首次明确提出出让地块建设的住宅项目必须满足大寒日不低于2的日照要求，且不得拒绝公积金贷款，若因日照原因，导致地块容积率受损，结果由竞得人承担。根据目前的容积率来看，未来这块地打造成低密度洋房的可能比较大，后期的住宅体量在300套左右。此外，该项目竞得人还须代建长临路与姑山路交口集中绿化、沿姑山路及长临路道路绿化，住宅配建规定数量的新能源汽车充电桩。由此可以看出，该地块的竞拍要求相当严格！

从《合肥东部新中心概念规划暨核心区城市设计》文件信息显示，该项目住宅地是在东部新中心建设规划的范围内，从以后的发展趋势来看，必定是瑶海区比较看好的发展区域，另外瑶海区是老城区，市区中心拆迁和重建阻力较大，而且成本也很高，新兴板块龙岗开发区的开发建设也是一些开发商乐意投资建设开发的区域，同时为了改善生活居住环境又进行了大量的环境改善工程，目前瑶海区近5000亩的湿地公园正在紧张建设中，由文一建设的月亮湾公园已经投入使用，二期三期都在建中。

3、县域庐江2017-33#225.13亩巨无霸纯居住地块

庐江县2017-33#居住地块被华盛夺得，成交单价355万元/亩，总价7.99亿元，楼面价3803.55元/平米，溢价率36.5%。庐江县2017-33#地块位于庐城镇外环东路以西、周瑜大道以北，面积225.13亩，规划用途为纯居住用地，容积率≤1.4，绿地率≥40%，建筑密度≤22%，参考地价260万/亩，竞买保证金3亿元。

庐江县2017-33#地块位置示意图

该地块位于东顾山森林公园脚下，周边有恒大悦龙台、碧桂园、湖山壹品等中高档住宅小区，人口聚集度较高，庐江中学、庐江三中、体育中心等公共配套设施齐全，区位优势明显，是一宗实实在在的优质地块。该地块容积率仅1.4，未来将要打造的是低密度社区。而参照碧桂园在庐江所打造的低密度项目价格在9800元/㎡，该地块入市后的价格或将破万。碧桂园、广州天建（合景泰富）、美的众多品牌房企争相进驻，也是对庐江的发展前景十分看好。值得一提的是，该地块于2017年9月29日曾经在土地市场上出让过，但是因未达底价，宣告流拍！

4、巢湖市2016-12号地块

巢湖市2016-12号地位于位于姥山路以西、玉泉路以南，面积19.08亩，规划用途为居住用地，参考地价290万/亩，竞买保证金3500万元。2017年11月30日下午，巢湖市2016-12号居住地块被新华夺得，成交单价625万元/亩，总价11925万元，楼面价4261.34元/平米，溢价率115.5%，用于居住。值得一提的是，该地块拍卖持续了40，两家房企焦灼暗战，最终被新华地产竞得，可见，巢湖土市被一众大房企看好。

合肥限购后，环合肥区域楼市表现活跃，尤其是巢湖和庐江。2017年，巢湖市各大板块发展同步升温，吸引多路知名开发商争相进驻。巢湖今年以来供地比较多，万达、绿城、新华、高速、加侨等大品牌房企先后进驻，区域利好不断。除了万达广场之外，绿城(蓝城)健康养老小镇、新华巢麓小镇、中铁佰和佰乐巢湖国际健康部落、加侨文旅农业公园、高速巢湖云水渔村农旅等多个项目为巢湖加势，热度不断上涨，未来发展不可小觑。