2017楼市白皮书成交:市区宅销2.64万套同比下降65.18% 金九三县惊现0套!

来源:房天下 2018-01-04 00:00

[摘要] 2017年合肥市区(九大区)住宅类商品房成交16640套,同比下降78.08%。合肥市区(九大区)住宅成交量前三的区域分别为:新站区6261套,滨湖区2200套,包河区1764套。

一、2017年合肥住宅市场总述

根据合肥房天下数据监控中心监测数据显示,2017年合肥市区(九大区)住宅类商品房成交16640套,同比下降78.08%。合肥市区(九大区)住宅成交量前三的区域分别为:新站区6261套,滨湖区2200套,包河区1764套。另外,肥西县住宅成交4800套,肥东县住宅成交3039套,长丰县住宅成交1948套。

2017年合肥楼市新房(市区+三县)一共成交26427套,其中,市区(九大区)成交16640套,三县销量9787套,市区销量超过三县6853套。一方面,相对于三县,市区在售楼盘体量较大,供应房源数量较多。另一方面,市区无论是在公共资源配置上以及学区配套,还是在政策规划发展上、居住价值和环境等的优势远超于三县。同时,刚需购房较多,考虑以后孩子教育以及上班地方问题,市区成为很多人佳选之地。但是由于合肥九区三县房价疯长之后以及从2016年10月开始限购限贷加码以来,很大一部分人失去购房资格,导致市区和三县总住宅销量和去年同比出现“过山车”式下滑。

2017白皮书住宅成交篇

数据来源:合肥房天下数据监控中心

2017年,全国政策依然继续收紧,各类需求集中得不到市场的满足,代表城市商品住宅月均成交创历史同期最低水平。纵观2016年到2017年出台的楼市政策,涉及金融、社保、公积金、贷款利率调整、税收、城建、土地以及新出的公租房新政策上台等多个方面,其中比较突出的仍是一二线热点城市的限购限贷政策以及三四线城市的去库存政策。

从月份来看,2017年的限购限贷等政策依然严紧毫无放松的状态下,2017年12个月份的住宅销量和2016年每个月住宅销量同比处于下滑状态,同时,也让很多房企“头疼”合肥的楼市。从2017年的月份销量来看,九区三县的月均销量约2202套,再平均到每个区域的住宅销量不足300套,从数据来看,2016年的限购政策加码降温了合肥了“楼市”温度。

从统计的数据表明,2107年5月份住宅销量突然猛增,住宅成交总量暴涨至4339套,环比增加183.22%,出现井喷式的增长,这和房企的年中业绩考核相挂钩;而2017年9月和10月份并没有出现“金九银十”的购房热潮,反而是全年销量最低的两个月,分别是的880套(9月)、541套(10月);其他月份的销量基本平稳在1300套上下浮动。地价上涨、土地限拍、限购政策调控不断加码、合肥城市的发展、开发商的营销、以及投资客占据房源等一系列原因都导致了上半年合肥房价的上涨以及住宅销量下降。

二、2017年合肥市区住宅成交量及房价趋势分析

住宅成交量: 2017年宅市区销16640套 同比下降78.08%

2017年合肥市区住宅成交16640套,同比下降78.08%,月均成交约756套,整体趋势“先冷后热再冷”。细分全年住宅成交量走势主要分为3个阶段:

第一阶段(1-4月),2017年1月合肥住宅成交量1384套,同比下降81.7%。1月底与2月初经历了春节假期,2月份住宅销量为1433套,1月和2月的住宅销量并未出现“假期性”下降。1-4月住宅销量和2016年环比都出现大幅度下降,一是由于政策限购,购房能力减弱;二是合肥出现炒房热,一房难求;三是房源入市量较少。由于限购政策持续收紧,2017年开年的楼市并没有“热”起来,以往“金三银四”现象也并未出现。

第二阶段(5月),由于前4个月合肥楼市沉寂,终于在5月份住宅销量爆发为4339套,环比增长188.32%,这也是2017年上半年月成交量巅峰值,和2016年5月份宅销4706套相比则旗鼓相当。5月份宅销爆发的原因有:一是到了年中,开发商可能为了提升年中业绩而出现集中房源入市,冲击业绩,5月宅销出现了短暂的增长;二是政策限购,置业者购买力下降以及无资格购房,导致2017年5月宅销比2016年5月没有限购政策控制下有所减少;三是由于前期投资个占据大量房源,后期房源数量有限,楼市库存较少。

2017白皮书住宅成交篇

数据来源:合肥房天下数据监控中心

第三阶段(7-11月),经过5月宅销上涨之后,7-11月宅销又“冷”了下来,月住宅成交量已经跌入不足千套,10月份宅销进入全年销量低谷,和2016年10月销量8302套相比,只是冰山一角,其中政府楼市调控以及房价上涨起了很大作用,即使房价上涨幅度有所回落,也渐渐趋于稳定,但是房价整体是上涨趋势,合肥9区房价一个接着一个破万,连刚需最后的价格洼地新站区的楼盘销售均价也纷纷过万。

【房天下观点】:2017年合肥楼市整体成交量同比下降78.08%,1-6月市场经历“先冷后热再冷”。1月合肥住宅成交量环比下降50.29%。1-4月以及6月的住宅销量稳定在1400套上下,无太大差别,在5月份有一短时间的爆发期,销量为4339套,而在2017年下半年的住宅销量集体进入“冬季”,每月的销量几乎不足千套,这和开发商营销策略有关,在年中之前冲业绩,同时,房价上涨不停和楼市政策不断加码升级,土地供应减少,新项目房源入市减少,导致合肥市区上半年住宅成交数量减少。

三、2017年合肥住宅区域成交分析

区域成交量:九大区成交量同比整体下滑, 新站区全年宅销6261套居九区首

据房天下数据监控中心统计,2017年合肥九大区住宅成交量为:蜀山区成交1381套,占总成交量的8.3%,同比下降69.33%;庐阳区成交1354套,占比8.14%,同比下降86.48%;包河区成交1764套,占比10.6%,同比下降79.7%;瑶海区成交1329套,占比7.99%,同比下降73.39%;高新区成交1281套,占比7.7%,同比下降84.85%;经开区成860套,占比5.17%,同比下降88.3%;政务区成交210套,占比1.26%,同比下降96.02%;新站区成交6261套,占比37.63%,同比下降63.49%;滨湖区成交2200套,占比13.22%,同比下降82.77%。2017白皮书住宅成交篇

数据来源:合肥房天下数据监控中心

从2017年合肥住宅成交情况来看,九大区成交量同比“全军覆没”都在下降,成交量前三区域是新站区、滨湖区、包河区,分别成交6261套、2200套、1764套。五大新区共成交10812套,占总成交量的64.98%,同比下降77.33%;四大老城区共成交5828套,占总成交量的35.02%,同比下降79.33%。合肥房地产市场发展重点:新区成交比重逐渐上升,老城区比重有所下降,但是和2016年相比较,合肥九区整体成交量大幅度下降。

2017年新站区房地产市场活跃度相对降低,住宅成交量也是同比下降趋势很大,同比下降幅度高达90.46%。新城区政务区的上半年宅销量同比下降幅度最大,主要因素是受到限购、价格、房源入市量影响,政务区在合肥市区地图上占据面积区域较小,从包河区划分出来合肥政治中心,其供地和其他8区比较会受到很大的影响;因为是政治中心,各项公共设施、资源配置都较好,也是人们热捧的区域,价格在9区中也是比较高,加上政策限购,销量直线下滑。

从数据中可得知,下降幅度最少的是新站区,下降幅度为63.49%,2017年成交6261套,2016年成交量是17149套。主要是2017年职教城板块中有8大纯新盘以及靠近新蚌埠路上有多家楼盘相继加推新房源入市。推出房源较多的楼盘项目主要有和昌香樟原著、文一锦门学院里、碧桂园•正荣悦玺、招商公园1872、绿都地产少荃府等,但是由于受到楼市限购影响、供地减少以及库存数量导致在2017年成交数量下降。  

合肥9区均出现同比下降,而且下降幅度很大,其中,政务区作为改善性、高端性代表区域以及区域供地减少等原因,下降幅度高达96.02%;在9区中,庐阳区、高新区、滨湖区、经开区的下降幅度都高达80%以上,而蜀山区、包河区、新站区的下降幅度稍微偏低,但是都在50%-79%之间,由于土地、住宅供给量的有限,整体市场呈现供不应求的现状,因此区域价位也在不断攀升,销量下降明显。另外,新站区在2016年为成交量大区,销量17149套,领跑九大区,在2017年依然雄起领跑合肥9大区,但是成交量和2016年相比却相差很远,一定程度上说政府的政策调控的成效很明显,但是由于政府对新站区的“偏爱”大力发展新站区域,使得新站区依然保持较高的关注度。

四、2018年合肥房地产市场展望

1.继续加强楼市优化调控

2017年开春伊始,全国各地30多个城市相继对楼市实施限购限贷政策,中央经济会议明确了2017年中国楼市发展方向,这也是其重要亮点。会议明确强调:要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

这其中最引人注目的定调,就是“房子是用来住的,不是用来炒的”。以往对于同时具备消费品和投资品双重属性的房地产,并没有过政策上的明确定位。这次把“用来住”的属性特别强调出来,意味着未来的房地产政策必然还会向继续打击投机、防止热炒的方向推进。

2. 提高土地供应量 规范土地市场

今年合肥的土地市场虽说出让面积同比去年上涨,但是不管是土地总揽金还是总体成交均价上都相较于去年处于下跌趋势,可见,2017年的合肥土地市场降温明显。2016年11月30日,合肥首次为市区地块“限价”,首先是地块未来入市价格的限制,其次是拍卖时土地成交价格的限制。根据合肥土地网发布的补充公告,拍卖的地块的竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。另外,竞买人在举牌应价阶段结束后参与书面一次性报价的话,书面一次性所报总价,不得高于或等于地块所在区域历史最高成交价,超出的为无效报价。12月29日,长丰的两宗地块要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。这也是合肥县域首次提出土拍“限价”。从2017年的合肥土市实际成交来看,政府的举措效果显著,土市降温。

经2017年5月26日市土地管理委员会第五次主任(扩大)会议批准,不再执行“竞买人报名参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地竞买时,每次拍卖会仅限参与其中1宗居住用地的竞买”。

3.合肥房价或将继续呈现上涨趋势

就2017年合肥楼市来看,房价攀升存在以下几个方面原因:库存不足,供需紧张;地价上涨,房价水涨船高;利好政策刺激;合肥的不断发展;开发商营销策略(毛坯改精装、提高房源建设质量);投资客等炒房。
目前由于合肥楼市限购政策的不断加码,供应与需求市场趋于稳定,但是房价并不会因此出现大幅下降,或将继续呈现上涨趋势,但涨幅会有降低趋势。

合肥市区限购之后,被“剥夺”市区购房资格的置业者,转而投向三县置业,由于三县房源不限购不限价,导致三县的房价上涨,虽然市区房价被限制,但是市区资源相对较好,地价上涨,间接导致市区房价也是一路“狂奔”,同时市区很多土地被大房企拿下如:万科、万达、文一、碧桂园、绿都、华地、蓝光、招商等,楼盘质量越来越好,改善型房源也越来越多,也导致了房价上涨。

新站区下半年有大量楼盘入市的新盘有:碧桂园•正荣悦玺、招商•公园1872 、绿地柏仕公馆等,楼盘主要打造健康运动、适宜居住等中高端住宅,它们的入市价格参考新站已开楼盘来看,价格基本在在14000元左右。在2016年10月份限购政策正式出台以来,价格基本在10000左右,还被人们戏称为刚需价格“洼地”,满足了很多人的置业需求。

纵观2017年合肥楼市,在6月份,多家银行取消首套房贷款利率优惠政策,这对于刚需置业者来说并不是个好消息,但是2017年上半年市区供地相对增多,三县供地减少,市区房源入市量有保障,相对会满足市场需求,房价之间的竞争力就会加大,这对于置业者来说是个好消息。而在下半年的时候各家银行相继上调房款贷款利率,程度不一,进一步增加了购房者的置业压力,同时也加大了合肥楼市去库存的压力。相信合肥楼市经过动荡的一年之后,将会朝着更健康稳定的方向发展,全面贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”的楼市思想。

* 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
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张梦迪区域分析师

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