合肥楼市，从来不缺冉冉新秀，也更不乏首开高调热销的楼盘。

蓄客3、4个月，推出百来套房，高层释放优惠，再启动分销……怎么着项目也能去化六七成。

而热闹过后，项目的真实温度才透过一次次的加推结果显现出来。

正印证了那句“当大潮退去，才知道谁在裸泳”，才知道谁是真正的热销红盘。

在最近开盘出货的项目中，我观察到的真正热销的楼盘，中海上东区算一个。

位于政务向东、中央公园旁的中海上东区，用它短短37天，两次加推，次次劲销数亿的成绩展示了一个央企高端住宅品牌该有的实力。

但，正如开篇所述，首开的“热销”并不是很难创造。但要验证中海上东区的真实热度，这也不难。

01

首开前夕，看访客量

8月初冻资启动前，已经确定了2100组意向客户。到9月初，我前往营销中心探盘时，置业顾问透露，虽然售楼部还没办法开放，但预约购房的客户已经达到了1300组！

可整个项目的情况是：因为定位是“品质人居”，所以更关注居住舒适度，体量不算很大，2.0的容积率；并且从冻资启动到开盘，仅仅20天而已。

更甚至，原计划是定于9月26日开盘，但因为冻资客户量已经远超预期，所以临时决定提前开售。

我还记得当时正值下班点，资讯组的同事正在往外走，收到消息后又转回工位坐下，抓住时效性整理出了一条通稿。

02连续加推，持续热销

难能可贵的是，中海上东区，它的这种热度一直在延续。

自9月25日首开后，刚刚满5天而已，中海上东区就紧急加推了一轮：Y10#楼。

彼时，正值双节假期，很多人在晒旅行、晒日常。

而中海置业顾问的朋友圈却截然不同，晒的都是人头攒动的售楼部和一张张内部销售捷报图。

待到假期结束，中海上东区8天的成交金额已经超2亿！并且，据官方透露，营销中心的置业者络绎不绝，截至8号，已经有1000多组客户到访，平均下来每天的人流量就有125人次。

来源|金刚石数据，因迟滞性仅供参考

再纵观整个10月，合肥月度商品住宅总额前20名的项目中，中海上东区赫然居于第二位，以5.25亿的成交总额遥遥领先其余18个同期项目。

这也能够佐证出中海上东区的真实温度：用不了太长的蓄客期，也无须以多大的折扣招引客群，还依然能在开盘37天内，创造出惹人艳羡的销售成绩：两次推货620套，去化率达94%！销售额已达17.1亿！

俗称，酒香不怕巷子深，如是而已。

此外，还有一点过人之处在于，相较于高层房源，低密洋房相对去化速度会慢很多。所以，一般的项目并不会在首开释放出太多低密洋房，不推或少推常常是他们的营销策略；但项目位于热门板块倒可以推出百来套，因为根本不愁去化数据不好看。

中海上东区就属于不愁去化的那一类。

03流量爆款，无分品类

中海上东区首开的火爆，粗粗一看，无非是霸屏的“创造三项开盘销售记录”，待细细一看，更火爆的是它122㎡、128㎡的低密洋房！

首开第5天，低密洋房就已去化125套，去化率高达80%！

我留意过近三个月的开盘去化数据，绝大多数项目低密洋房的去化结果仅能维持在16%-30%之间，个位数的都很常见，更遑论超过8成。

而在首开之后，中海上东区的低密洋房是否还能同步整个项目的热度呢？

我可以给您提供一组数据：首开满5天，去化125套，此时去化率高达80%；金秋十月，市区近30个楼盘分流，中海上东区低密度层还能稳稳地跑量80套。

显而易见的，爆款低密洋房渐趋销售主力。

原因有二，其一就是根据销售数据判断出来的大半改善客群对低密洋房的认可度；

其二，这也是因为中海上东区的产品定位就是打造高端低密洋房住宅。

图|中海上东区122㎡户型

整个项目规划了27栋商品住宅，高层只占1/4，低密洋房则多达20栋！

这样的规划其实是与我们一贯的市场认知是相悖的。

按照销售逻辑，尽快出货变现应该是大多数房企的阶段性目标之一，而高层则因其较低的总价相对更容易流通，往往会是置业者的，其次才是低密洋房。

但中海上东区却进行了恰恰相反的设计，不禁想问，是什么给它的底气？

贰|底气，产品力MAX

要我说，会问此类问题的，要么是像我这般杞人忧天的，要么是对中海上东区还没深入了解的，多是后者。

01品牌，高端品质保障

没深入了解过中海上东区，但央企“中海”一词一定是妇孺皆知。

41年致力于高端改善住宅的中海，产业遍布全球80余座城市，600多个精品住宅积累下来的是品牌信誉、高精产品开发经验和对市场、对客户需求极为精准的研判能力。

扎根合肥九载，落定十座高端住宅，几乎每一个项目都标记着品牌的影响力。

“两月热销100套别墅”的中海原山；

“首开去化101套别墅，创造了别墅销售记录”的中海央墅；

还有逢开必霸榜合肥销售红榜的中海滨湖公馆和中海嶺湖墅；

它们堪称安徽别墅的标杆创造者，更是划定了中海在合肥的豪宅版图。

时间近至今年，3月份入市的中海九樾，400多套房遇800人线上狂抢，至今是滨湖热销榜单前三甲。

背靠品牌能力，承袭高端改善住宅的建筑经验，中海上东区自然而然地延续了这种“后生可畏”的热销景象。

这就是中海最擅长，也最专注的事——打造高端品质住区。

02产品，细节工艺匠人心

但话说回来，没有哪一个购房者会单看品牌闭着眼睛安家置业，的标准永远都是产品本身。

中海上东区低密洋房的热销自然也是产品由内而外的上乘品质主导着市场话语权。

室内，108项细节打动人心

高端改善住宅的市场本就源于人们对居住品质的要求，中海上东区则是站在未来业主的角度，在精装时就把这些全部内嵌在空间上下大大小小的细节之中。

他们按照“绿色三星”建筑标准，采用更环保、更节能、更舒适的材质和工艺打造极精装系统：

配置德国威能地暖、美国百朗除霾新风、日本东芝中央空调、方太洗碗机、消毒柜、科勒卫浴等高定品牌精装系统；

还有108项工艺细化到生活中的点滴：

轨道式插座随心移动、柜门隐形拉手设计节省空间也更安全、吹风机收纳孔安全防水防雾、水槽柜底部设置锡箔板限度避免柜底藏污纳垢、贴心设计的天使升降拉篮让住户存储更方便……

他们细细考究，丝丝入扣，匠人匠心，为业主规划的活动空间、最安逸的生活方式。

室外，是智慧社区顶配标杆

目前，中海上东区在售的低密度洋房，主力户型面积为122㎡、128㎡。

122㎡的三居室，搭配两厅两卫双飘窗一厨一阳台，南向三开间约10.8米，自带采光效果。中央宽幕景观客厅约4米，与一餐一厨构成“一字式”活动路线；

128㎡的四居室，整体户型方正不说，还巧妙地构成了“幸运四叶草”的布局，搭配“一字式”卫浴系统、餐厨厅系统，居住的生活空间已被极尽地放大。

更值得一提的是，站在两户约7.1米的宽幕阳台上，几乎能将社区繁景尽收眼底：

近200㎡的室内恒温泳池已经率先走红了一波；

精心设计的“天使之眼”，为儿童提供近500㎡的小熊主题乐园；

4S主题架空层为全龄人提供专享主题活动空间，亲近自然、慕近邻里；

……

细数全屋，中海上东区由内而外，全方位、多元化地为业主谋划的居住环境，提供不断上升的人居品质。

03区域交融，4倍资源轻享

在我看来，中海上东区的绝佳之处在于：它位于政务、滨湖、经开和包河四区的交汇之处。

无论是交通、教育还是商业，几乎都可以用乘以4倍来计算。

首先，出入四区畅通无阻：项目再往东北侧就是合肥南高铁站，出省行程便利程度放在全合肥，说是名列前茅也毫不夸张；再有繁华大道直通四区内部核心区，正大广场、万象城……四目所及的商业中心皆在轻享范围内。

担心通勤时间过长？当然不会。可以说，中海上东区的住户10入政务，15至滨湖完全不成问题。

再加上1号线的开通，建设中的4号线和正在规划中的s1号线，不难预见，未来，以中海上东区为中心，只会更快速地向外辐射。

其次，下一代的教育需求能否满足？这一点对于中海上东区来说是毋庸置疑的。

代建12班幼儿园，1.5公里处就有习友小学繁华校区和合肥第四十六中分校。

再加之项目东侧就有一块正处于规划中的教育用地，据网传，合肥168中学分校区也曾有意选址于此。

而项目更大的亮点是东南方向位于徽州大道东侧的中央公园，用地约15万方，致力于打造中央公园。

其内部已规划出园博园、国际会议中心和万象天地综合商务中心等高端建筑场所，这座被称为“安徽之窗、省会之心、城市之肺”的中央公园，就在中海上东区业主的家门口。

04政务向东，上东是

按照最底层的逻辑，供需关系在房地产市场上一直保持着高位决定权。

处在四区交汇之处的中海上东区，以其相对较低的单价、更为精细的居住品质，成为了四区之间性价比的楼盘。

政务区毋庸多说，均价3万/㎡起步、所剩无几的新房以及越来越觉拥挤的空间，足以令众多置业者不作考虑。

而滨湖市场，是近年来猛增的区域。虽然资源正在汇聚，但与眼下优势并不相衬的正是过于虚高的房价，已经透支了未来几年的区域红利。

相对的，均价要低于上述两个区域近1万/㎡的中海上东区，在同样的区域配比下，超高性价比就显得尤为可贵。

对于本想入住政务、滨湖、包河等区域的刚改、改善购房者来说，政务东这方高端改善人居正在慢慢晋升为置业。

叁|中海11.11 购房6重礼

目前，10月份加推的1栋低密洋房也已经所剩不多。

很多怕买不到的购房者，不要担心，你们的福利要来了。

正值双十一，中海上东区应时应景地再次推出Y3#、Y15#楼，还是高端精装系列的122㎡和128㎡。其中，双十一特价活动中，122㎡的精装户型只需要255万就可买到！

这也是中海上东区在双十一推出的嗨购活动之一，除了能以超高性价比购房外，双十一期间亲临项目营销中心还能享受砸金蛋赢戴森、获赠电影票等6重厚礼。

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