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[摘要] 如果要说土拍市场最常被提到、关注度最高的词是什么?早几年大概是“地王”,但今年,在持续调控成果显现,楼市基本横盘的情况下,2019年土拍热词该是“流拍”。
如果要说土拍市场最常被提到、关注度的词是什么?早几年大概是“地王”,但今年,在持续调控成果显现,楼市基本横盘的情况下,2019年土拍热词该是“流拍”。
据中指院统计,2019年前11个月监控的300个城市共有4350块地未成交,即便土地拍卖存在本月挂牌下月成交的情况,今年前11个月的土地流拍数也基本在4000块左右,相比于2018年的1808块,增长了一倍多。
今年的土地市场相比于从前确实在退热,一线城市中,北京近几月出让的多个地块均以底价成交;12月16日,广州底价拍出两宗地;12月18日上海底价拍出两宗地。新一线城市,如南京、郑州前不久也有几宗地底价成交。二线城市如珠海、无锡近几月也均有底价成交的情况。此外,12月9日,济南共有15宗住宅及商业用地公开招拍,9宗底价,1宗溢价,其余5宗地块宣告流拍。
在三四线城市,底价成交成为了普遍情况,土地流拍更是频频出现。
为什么今年土地流拍那么多,有以下几点原因:
对于房企,安全比发展更重要
2018、2019,乃至2020,都是房企的偿债高峰,与此同时,信贷在不断收紧。房企手里的钱不多,不能冒着资金链断裂的风险砸钱拿地。
而另一方面,随着各大城市相关政策越来越严,拖延缴纳买地款项越来越不可能。首先,拿地之前,要交几千万的保证金,拍卖完成后一段时间才退还。其次,拍卖之后,很短时间就要交齐地价,以前出现的拍下之后用地块融资,基本不可能了。
楼市平稳,上涨预期不再
过去房企拿地,并不是只拿最近1、2年要用的,而是多多益善。为什么呢?因为他们对房价、地价的继续上涨有很高的预期。早点拿地,即使自己不开发,过几年把地卖给别人也能赚一大笔钱。如果自己开发,早拿地更便宜,比同地段拿地晚、拿地贵的竞争者更有优势。
但现在,房住不炒成为主旋律,楼市逐渐平稳,房价也接近横盘,没有足够的上涨预期,提前拿地很可能不但不挣钱,反而要赔钱。一方面,房企大都是贷款拿地,地价上涨的比不上借款的利息,拿地就是在亏钱;另一方面,买地所需要的资金量大,超前拿地就意味着,几千万甚至几十亿的资金被持续占用,不能投资到其他方面进行钱生钱。所以,现在很多房企,只拿最近一两年开发所需要的地。
新房继续限价,地价却没降
现在很多城市开始限价,限价依据的是已经销售的同类项目的价格。已经销售的同类项目,拿地是在2、3年以前,可的土地价格,却是要比去年卖的土地还贵。
苏州、大连等城市在7月份相继加码调控政策,尤其是苏州,自5月已经经历了三轮调控,园区限售升级、房价涨幅控制在5%以内、限购门槛提升、限售扩围,这一系列举措对于打击当前过热的楼市、稳定房地产市场起到极其积极的租用。
拿地附加条件增多,门槛变高
过去招拍挂,大多都是“价高者得”,可现在很多地方政府转换了思路,要选择开发商,如果没有自己中意的开发商来,宁可流拍。
以珠海为例,很多地块竞买要求是配建的商业部分需引进知名酒店、商场等,其目的就在于补充地块所在片区的发展空白,卖地反而不是最主要的。
靠卖地增加地方收入短期内有效,但不适合长期发展,附加更多要求,如企业前500强、配建需引进知名酒店、配建商业需自持并运营,其实所图的都是未来持续发展。
少数城市财政压力大,卖地过多
卖地收入在地方财政收入中所占比例很大,地方政府就会不断卖地,看哪些地块能卖出去。越是流拍,越是要多尝试,于是流拍地更多。三四线城市平均流拍地块数量明显大于一二线城市。
以笔者比较熟悉的呼和浩特(三线)为例,近几年呼和浩特一直在筹划修建地铁,今年底1号线基本完工。修地铁所需的资金量很大,再加上其他道路建设、城市发展的需求,地方财政吃紧。在此情况下,就开始频繁卖地,而且主要出让发展更好的新城区的地块。近几个月,几乎每个月都要挂牌10多块地,但每次出让都有约三分之一的地块流拍。原因有很多,临近年底开发商回款压力大,拿地越发谨慎;众多大牌开发商的陆续入驻,新盘在短时间内大量涌现,项目之前竞争大。
除了以上的原因之外,还有很多因素导致今年土地市场流拍频现。比如,临近年底企业回款慢资金;选择旧改拿地,周期长但是省钱;流拍后再出让可能降价,房企想要抄底;之前的地价过热,土地出让心理价位过高;少部分是地方控制楼市热度,主动撤牌导致未成交。
2019年土拍市场流拍频繁出现,看起来是市场转冷,但购房者们无需太过慌张。楼市的“稳、严、紧”不会变,稳地价、稳房价、稳预期将得到进一步落实。既防止房价过快上涨,又避免大起大落。即使土地流拍频繁出现,购房者也应该保持一颗“平常心”,不因为市场火爆而匆忙入市,也不要看到出现“阴雨”就避之唯恐不及,从自住需求出发才称得上“务实”。
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