主题：深入分析小户型为什么这么热~~！！

为什么小户型比较热？？？

        在房地产，特别是住宅，80后购房者已经占37%左右。80后的人在近几年都会成家立业，居住成为最大要解决的问题。很多人刚刚参加工作，没有资金实力去购买大房子和付首付，所以第一选择小户型。第二、投资。投机投资首选也是小户型，因为一次性的投入不是很大，而且又好租赁、好交易，很轻松就可以完成一个周期。第三、目前上市的一些小户型，不管是商务酒店还是商务办公楼，公寓式办公楼、小型住宅，基本上都是全装修房。购买小户型的房子很方便，交了钱，就可以进去住，这也是大家追捧的热点。

前几年，上市的房子一般都是毛坯房比较多，特别是万科进入以后，推进了全装修的进程。很多开发企业看到热点以后，对小户型的全装修进行了尝试和推广。这样以来，把小户型全装修的理念也带动起来了，小户型很省事。在这个市场上，小户型大家都感觉很热，自从06年国家对住宅面积确定了70/90政策以后，都有一定的抵触情况。以前的小户型是从环境、户型设计、建设质量、功能设计上都是不能满足需求的。现在所推行的70/90政策，不仅要使大家意识到节能省地，更重要是养成节约的意识，或者在70/90的政策下，经过这几年的政策的引导，市场需求的结合，大家意识到，中小户型是市场上最好卖，最抢手的。

合肥90平米的总量，2009年占46.3%，今年占51.6%。90平米以下的住房已经成为上升的趋势。尽管如此大家依然感觉到中小户型、小户型在市场上不好买。如果能够大量供应的话，可能50%还不止。中小户型、小户型已经成为市场的主流，因为得到购房者和投资者的充分认可，也会在论证中得到，所以小户型才会受到大家的认可。

对于小户型大部分都是自住型，投资型。我理解的投资，一是投资，一是投机。投资是长期的，作为一种生产方式，一种增加自己收入的方法。第二、投机。短期交易，今年买了，明天就卖。第三、阶段性的，比如租赁。这三种方式的投资，对于小户型都非常适合。以前合肥有几个烂尾楼，后来都改变了原来的功能，变成了小户型，销售非常好，而且价格不比原来低，大部分都是作为投资。我也做了调查，烂尾楼改成小户型的楼宇，作为投资的时候，没有一家业主自己进去住，几乎都是进行租赁。

烂尾楼一般都在市中心，交通比较方便，有的业主一下子买四五套，效益也比较好。市中心租金是逐渐走高。在前几年形成了理念，就是买小房子投资。从去年来看，买大房子投资也成为一种趋势。比如办公楼，一个人买不了，几个人合着买。有的楼盘出现了预定办公楼，有几十平方和几百平米，根据自己的资金进行投资。房地产市场，原来由改善居住到现在的投资。

投资投机者过多，就形成了房地产市场的泡沫，从目前来看，这个泡沫不成熟。如果量过大肯定有一定的风险，小户型投资，房市有风险，投资需谨慎。大家都来投资的时候，选择就要谨慎一点。风险小的就是小户型。小户型任何三个方面，都会使投资风险降低，风险相对小一些。

合肥小户型的市场上，逐渐成熟，逐渐往上走，刚刚发展起来的投资和建设。小户型的建设，将会成为市场上的主流。2010年90平米占了51%以外，对于其他方面的房地产投资，需求量还是比较大的。在房价逐渐上涨的情况下，很多人不可能一次性买大房子。房价的增长会使小户型需求量增大，在很多国家房价和收入比和我们国家都是不同的。美国3：1，日本4：1，我们是10：1。我们国家的比例，确定了小户型受追捧的原因。第二、中国家庭人口比例所确定了先选择小户型。现在一般都是三口之家，合肥每户平均人口是2.8，大城市还会小一些。从发展趋势来看，会越来越小。一家三代，或者一家四代人会逐渐减少，人口少了，肯定小户型比较合适。

第三、消费观念会需要小户型。房改政策刚开始的时候，大家是由小房换大房，都想一步到位，那个时候房价低一些，可以买得起。通过这几年房地产市场的发展和人民对需求的理性认识，学会了梯度消费。在收入比较小的时候，买小房，根据需求换大房还是中房。理念的变化使小户型得到了大家的认可。

第四、小户型的成熟发展。以前小户型是面积小一些，没有其他优势。现在的小户型不仅仅是面积小，同时还意味着科技投入和设备配套比较齐全，现在很多小户型房是拎包就可以进去住的。这种现代化的生活方式的需求和现在小户型质量的提升，都会使小户型成为追捧的原因。这几个方面使小户型发展越来越好，同时也是我们发展的趋势。既然市场有，而且必须要做好。市场发展到一定的程度，肯定会成为主流。

我们以前没有70/90概念的时候，对小于70平米的房子做了统计，商品房上市不足5%，而且这种比例延续到07年。到底什么样的户型算小户型？在我们国家对经济适用房和廉租用房制定面积的幅度之内，60平米以下50平米左右叫小户型。小户型指设备比较齐全，有厨房、卫生、阳台。我们国家对住宅设计规范有明确的规定。小户型定位于60平米以下功能齐全的户型。这种户型又齐全，还会根据不同城市的需求来进行变化。上海、北京，60平米算是中等户型了。面积和功能是根据城市不同所确定的。关键是能满足需求者的功能，比如厨卫设备，太阳能功能设备，户型的四节一环保是不是都能到位，不能因为“小”而就减少。虽然市场上没有太多注意，随着形势的发展，购买小户型的人，会逐渐关注这些。

最近国家的一些政策，对二套房、三套房、存量房都会有一定的影响。这个控制影响到很多人观望，也有人认为合肥的房地产市场非常好，现在投资比例非常大，增长得非常高。一系列的数据都反映同比增长是格外高，今年看同比不是很客观，我们应该看环比。09年年初，我们处于经济形势是被金融危机的阴影笼罩着，不管是房地产开发商、金融机构、政府官员都在观望，数据都是持平的。但是今年这个局面正好反过来，经过09年下半年的调整，房地产市场是一路高歌。这两年的反差，用同比来反映现在的市场发展，是不客观的。无论是二套房、存量房政策的影响，以及小户型的发展都不是单单看同比的数据，应该客观分析市场的发展。

高档楼盘成为主流，发展的主流还应该取决于开发商的投资理念，低碳节能的产品会成为主流。高档楼盘暂时会成为追捧的方向，因为前几年国家宏观调控抑制了高档楼盘的发展，在以后的市场上还会有极少数高档房，这是很正常的。中小户型低碳节能的产品永远会是市场的主流。

 有点道理

小户型首付低，总价少。适合没钱人买，也适合投资，所以很火