主题：合肥房价走势详解

房价

普涨中将现分化

国内知名房产专家杨红旭曾喊话，2016 年，国内三个城市的房价涨幅将居前，甚至超过深圳。这三个城市除了南京、苏州外，还有合肥。

他表示，从根本上说，房价变化是由供求关系决定的。而供求关系又集中体现在存销比上面，即住宅存货除以销量，也就是当前的存货多少个月能卖完。月数越少，说明越是供不应求，房价涨势越强。所以，存销比月数决定着房价强弱。而研究机构统计，截至去年11 月份，在全国35 个城市新建商品住宅存销比排名中，苏州、南京、合肥处于倒数前三名，存销比仅为5个月左右。

确实，合肥本土房地产研究机构的数据也显示，截止到去年年底，合肥楼市库存已不足2.5万套。而去年年底合肥土市大卖，高价地频出，也让更多人作出对于今年合肥房价上涨的判断。面粉都那么贵，面包肯定也跟着涨价。随着合肥土地楼面价突破1.7 万元/平方米，更有市民担心今年合肥房价要迈入“2万时代”。

“奢侈的‘面粉’，只会做成奢侈品的‘面包’。”合肥市房产界资深专家郭红兵说，明年，商品房中的“奢侈品”项目可能相比近两年会更多，高价的豪宅商品多起来，不过这并不意味着整体住宅市场价格的暴涨。

他分析说，前几年合肥楼市以刚需为主的，而2016 将是改善型产品启动的元年，也可以称为“豪宅元年”。按照他的分析，未来几年，包括合肥在内的房地产市场都将更加注重产品品质提升。这与需求结构调整相关：第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求目前正在逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求则有所提升。而二胎政策全面放开后，二胎出生将增加改善型需求。高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品市场空间将增大，而这些商品房价格肯定不会便宜。其实2015年，合肥的高端改善需求已经有所释放，这从合肥个别区域推出的高端花园洋房、别墅畅销就可见一端。明年，高端项目将更多地出现，涨幅或许也会加大。房价分化将更为严重。高端项目的入市将拉涨整体房价，刚需项目涨幅则空间有限，这也是其刚需受众对于价格敏感这一特点决定的。

销量：上半年俏销下半年或有所下滑

进入新年，合肥不少开发商开始“闻风而动”。部分开发商出现直接或是变相地涨价，有的开发商则直接“封盘”，似乎对楼市的成交量胸有成竹。而从需求端来看，购房者“排队买房”、“找关系买房”再现江湖，楼市受到追捧。

对此，合肥市房产界人士表示，大众对合肥楼市的看多，将推动合肥楼市成交。上半年，合肥楼市将整体表现为量价齐升的局面。如果开发商积极放量，销量将出现较大幅度上涨。下半年，则会出现一些变化，大量需求被释放后，下半年销量将有所下滑。

刚刚过去的2015年，全年合肥市区共销售新房销量连续2 年下跌，同比前一年减少了800 多套。从具体单月来看，前5 个月合肥市区住宅销量均未超过8000 套，而6、7 两个月的销量出现了明显幅度上涨，均超过8000套。随后的8、9 月份合肥市区销量有所下跌，10-12 月销量则又开始了上涨。可以看出，这一年的楼市销量也呈现了分化的情况，上半年不好卖，下半年热销。

2016 年，分化的情况还会出现。只不过可能上半年、下半年会与2015年相反。业内专家表示，房地产开发企业应理性制定销售策略，一些偏离市场规律的促销手段不应提倡或追捧。近年来合肥的市场发展不错，如果市场一旦失控，会把来之不易的市场平衡打破，而对于开发商来说，短期内会对销量有一定刺激作用，长期下来也有不利影响。