“倒按揭”变相出卖房产养老 传统观念难突破 房屋产权有大限 产权归属成疑难。以房养老 看着容易实现难。将房产抵押作为养老资本，按月领取安度晚年，你愿意吗？

当下楼市，除了从产品规划到配套设施的选择均针对养老需求以外，“倒按揭”式的“以房养老”晚年生活模式也屡被提及。不过，业内人士表示，这一模式虽然在一些国家 盛行，但是在我国却鲜被认同，以至于这一概念引入国内几年来，难以实施。“首先是中国人对房屋所带来的归属感难以改变；其次，由于我国房屋产权归属并非 性，这也使金融机构对房屋 终的抵押是否有效心存余悸。”业内人士总结。

“以房养老”传统观念难突破

所谓住房反向抵押贷款也就是所谓“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金并享有房产居住权或接受老年公寓服务的一种养老生活方式。实际上可以理解为变相卖了房产，所得资金用于养老。

据了解，早在去年就有包括上海等地成为该种养老模式的试点城市，但遗憾的是并没有获得积极的响应，百姓接受度较低。

中原地产张大伟表示，在曾经供职的单位试图开展过这一养老业务， 终没有做起来，就是因为在我国传统思想当中，房产对于归属感起到了很大的作用，以房产为代价养老，多数老百姓不能接受。

有市民表示，“前半辈子耗全家之力才得以买房，如果‘倒按揭’养老，又将房子变相卖掉，岂不是一辈子围绕房子纠结， 终又什么都没能留给子女吗？”

产权大限与业务赢利点 影响金融机构积极性

事实上，“以房养老”之所以没能大范围实行，除了老百姓对于抵押房产“倒按揭”养老认可度不高之外，金融机构对这一业务也并不积极。据了解，到目前为止，也只有个别银行表示将试点“倒按揭”这一养老服务模式。

其中的原因，业内人士归结为在我国推行“以房养老”本身存在一个硬伤。张大伟表示，虽然“以房养老”在一些国家较为盛行，但是要知道这些国家的房产都是 产权，而我国的实际情况是房屋产权存在70年大限，况且目前还没有房产真正达到70年，且法律也没有明文规定房屋产权撞线后如何处置。

尽管有业内人士认为，国内 人都面临商品房有限产权问题，相信国家到时候会有合情合理的解决方案。但是没有明确的延期说法，金融机构也难免心有余悸。“一旦房屋产权撞线，而养老服务尚未结束，银行已支付的养老金如何获得回报？又如何界定业主对该房产的后续抵押行为？银行很可能存在赔了夫人又折兵的风险。”一位金融界人士表示。

“倒按揭”直接将房产抵押给银行，银行需要找到自己的赢利点才有动力推进业务。对于将老人起居安排至老年公寓，银行可以出租他人赚取租金与支付养老金的差额；而对于仍旧保留老人居住权的“倒按揭”，银行的赢利点完全在养老服务结束后才能凭借转卖房产来实现，大量资金长期占用的成本也打击银行积极性。

房屋产权年限全面解读

所谓房屋产权年限，是指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

目前，我们通常所说的房屋产权大致分为：

1.）住宅用地，产权年限是70年；

2.）综合用地，产权年限是50年；

3.）商业用地，产权年限是40年。

50年产权住宅，从严格意义上来说，属于房地产开发过程中出现的土地规划用途与开发用途并不完全一致的情况，用40或者50年产权的公建用途土地开发住宅 物业只是其中的一种，在房地产市场上，还存在着其他的类似情况，例如工业用途土地开发办公物业，70年居住用途土地开发办公物业等等。

使用年限是根据不同的土地性质来决定，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：“土地使用权出让 年限按下列用途确定：

（一）居住用地70年；

（二）工业用地50年；

（三） 、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（四）商业、旅游、娱乐用地40年；

（五）综合或者其他用地50年。”

50年产权住宅与普通住宅项目的不同：

很多购房者渴望了解“50年产权住宅”项目与普通住宅项目有什么不同。主要以下五点主要区别：

一、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。 二、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。

三、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

四、建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。

房屋产权年限性质

我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗？

《物权法》 百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、 法规的规定办理。

住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，这使得住宅业主感到安心。自动续期解决了土地使用权和房屋 权在期限上的冲突问题，消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，有利于提高房屋和土地的利用效率。虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期也没有具体规定，不过，随着后续法律法规的完善，配套法律、法规将对《物权法》相关部分进行补充。