前言：降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%……在房地产政策 强“组合拳”的刺激下，2015年合肥楼市量稳价涨，年末房价突破9千元/㎡，库存量仅够卖3个月。当然，这些数据的背后离不开合肥楼市稳健的需求量以及土地拍卖，但在没有宏观利好政策的刺激下，市场需求往往会变成“观望”与“预期”。

2015年“去化高企库存”是楼市政策主基调。2014年以来，部分城市库存量居高不下。 和地方均出台一系列政策，鼓励自住性需求。而2015年初，面对三期叠加、可能更加严峻的外部环境， 给楼市“定心丸”，多次表态楼市仍稳定。在春节之后，接踵而来的就是“”楼市利好政策。

本文从央行年内五次降息、330救市新政、公积金新政、 经济会议以及2015年合肥重要楼市政策，共五个方面分析2015年的楼市政策。

一、2015年央行频频“降息降准”货币政策刺激救市需求

房天下观点：2015年中国宏观经济下行压力较大，积极、宽松的货币政策利于经济稳中增长。经济增长主要依靠 、消费、出口，2015年内央行频频降息降准，意在拉动 、消费，刺激实体经济。目前房地产在实体经济中，仍占较大比例，“降息降准”不仅解决房企的资金层面、融资成本等问题，而且申请贷款的购房者是政策直接受益者。

2015年前三季度GDP增速在6.9%，预计全年在7%左右。从目前国内整体经济形势来看，美元加息虽对人民币形成贬值，但由于中国整体经济面较大，贬值预期将在合理区间，整体影响不大。另外，对外资本 （一带一路、亚投行等）为长周期经济刺激政策，短期来看仍要拉动内需，促进去化库存。

2016年宏观经济增速或将进一步放缓，再次降息降准预期较大，预计2016年一季度末会有所动作。对于房地产层面的影响，一方面筑底房地产市场预期，促进供需趋稳、平衡。另一方面降低购房成本，对冲房价上涨，刺激需求释放，继续去化库存。

二、"330"救市新政"两板斧"首付比例门槛降低

房天下观点：商贷二套房首付降至四成，商业贷款放松力度超出预期，宽松的力度基本回到了2010年“国十条”之前，放松意味着 着手救市。二套房贷首付比例由6成至4成，意在释放二套房的市场需求，有利于改善性住房，但此政策对于刚需购房者的影响有限。以100万元的二套房为例，购房门槛降低20万元。

二手房营业税免征5年变2年，对于换房、改善需求的刺激明显，将明显增加存量房市场二手房的供应与需求，二手房的市场需求也将进一步释放。另外，此政策出台，也将分流新房市场的客群。9月30日，央行、银监会调整首套房首付款比例，意在盘活新房首套房市场，继续刺激需求释放。

"330"救市新政"两板斧"，不仅表明 层面的救市态度，也让房地产市场利好预期增加。无疑将带动一、二线城市房价、销量的攀升，对于三线城市的影响有限。在"330"救市新政等首付比例调整政策的推动下，部分市场需求得以释放，库存进一步去化。

三、公积金政策“组合拳”“存贷比”回归正常值

房天下观点：随着央行多次的降息降准，各地也根据各自的实际情况，结合国家公积金新政，各地公积金政策也迅速落地。“330”救市新政后，首套、二套公积金贷款首付比例分别由3成、6成降至2成、3成，9月二套公积金贷款首付比例降至2成，成为2015年利好公积金政策。

另外，合肥公积金异地互认已从中部四省会城市发展到合肥经济圈五大城市。目前，合肥公积金 “存贷比”逐渐回归正常值，取消轮候制，公积金贷款的放款周期大大缩减。但由于合肥楼市支持公积金的楼盘有限，公积金大范围助推楼市的作用有限。

四、 经济工作会议:2016房地产市场三大焦点

房天下观点：纵观楼市，一线城市北上广深及部分二线城市，房地产市场表现差强人意，整体库存压力不大。剩余二线城市以及大部分三四线城市，总体库存压力较大，去化周期较长。 经济会议强调“供给侧结构性改革”，意在强化“去库存”这一主基调，2016年商品房供应政策侧重于实际需求结构的改革。另外，“取消过时房地产限制性措施”， 在于房地产市场化为主导，第二避免“限制性楼市政策”造成的市场周期性大波动。

近年来，房地产开发企业明显增多， 控制手段的效率不高，而调控手段也“捉襟见肘”。未来加大房地产市场化机制，利用竞争淘汰一批房地产开发企业，让房地产专业化、集中度大幅提高，便于解决房地产市场乱象及宏观调控。同时，市场竞争的加大将利于价格的调整与波动，促使房价涨幅在合理范围内。

农民工是具有特点属性的群体： ，劳动强度虽大，危险系数高，但收入水平较高。第二，存在“乡愁”心态，倾向“返乡置业，外出工作”的生活模式。从上述两点，可以看出这一购房消费群体，比较适合解决“去化三四线城市住宅库存”问题。只要做好适当的引导，并控制房价涨幅，促进农民工置业不乏是一个好的去化库存思路。

综合观点及展望： 2015年房地产市场利好政策为密集，重点在央行降息、首付比例、公积金、去化库存等主基调政策。多重利好政策不仅为房地产市场筑底，但也让政策性调整逐渐“捉襟见肘”，市场化调控占据主导。目前，楼市分化明显，一线城市及部分二线城市楼市需求量高，库存去化周期短，而多数三四线城市楼市下行压力较大。在此背景下，房地产作为国民经济的主要行业，2016年房地产市场政策仍将宽松，利率调控、结构指导、去化库存、土地供应将成为重头戏。2016年房地产市场政策展望：

1．利率调控。2016年GDP增速将降至中高速运行，宏观经济下行压力仍然存在，在利率自由化的趋势下，2016年利率下调空间仍较大。未来利率下调也将是刺激房地产市场需求，去化库存的主要利好政策之一。

2. 结构指导。主要分为城市结构分类指导与需求结构分类指导。城市结构分类指导，针对一二三四线城市房地产市场特点，与地方 加强沟通，分类指导。需求结构分类指导，刚需型与改善性自住住房需求的分类指导。

3．去化库存。部分城市库存量较大，将继续保持去化库存的主基调政策。库存去化压力较小城市（如合肥）将控制市场供应，保持供需平衡，稳定房地产市场持续发展。

4.土地供应。通过控制土地供应量，来调整后续房地产市场开发量、库存量。另外，土地供应紧张将会加剧房地产企业竞争以及房价上涨。在控制土地供应的同时，通过市场调控让房企优胜劣汰，并稳定房价增幅。

五、2015年其他重点楼市政策（与合肥）

回顾2015年、展望2016年楼市政策后，小编搜罗合肥9大支持公积金项目，在2015年末利率低点、首付比较不高之际，抄底合肥楼市。