2015年合肥别墅销997套墅价13137元/㎡同比降

2015年合肥楼市“低开高走，供需调整，反弹回暖”，房地产市场“软着陆”。相比普通住宅市场，合肥别墅市场也呈现相同的趋势，但别墅成交高峰期要迟于整体住宅市场1个月。2015年合肥别墅共计成交997套，同比上涨72.49%，成交面积31.83万平米。2015年别墅整体成交均价13137.01元/平米，同比微降0.29%，但12月别墅价格相比1月涨22.13%。

2015年合肥楼市恰逢“别墅年”，多个品牌别墅新老盘入市加推，直接推高别墅市场的供需。2015年合肥别墅市场成交前3区域：高新区486套，滨湖区185套，包河区83套；别墅成交前3的项目包括：高新区的旭辉湖山源著252套，滨湖区的中海滨湖央墅116套，高新区的新华御湖上园87套。2015年合肥别墅共计入市1000套，入市面积33.65万平米，别墅套数与面积供销比分别为1.00：1、1.06：1。截止2015年12月底，合肥别墅库存1107套，42.83万㎡，以2015年月均销量计算，去化周期13.33个月，单套面积386.92平米。

（备注：别墅成交数据为1月1日-12月31日合肥房产局网站别墅备案数据）

2014-2015年合肥别墅市场成交量及均价走势

由于2015年别墅项目入市节点集中在上半年，直接影响别墅销量走势：“上半年蓄客，年中进高峰，四季度趋稳”。蓄客期（1-3月）合肥别墅市场因经历春节假期、多盘蓄客期等原因，别墅整体销量不高。高峰期（4月-9月），别墅销量不断攀升，6月别墅成交164套至全年高。趋稳期（9-12月）随着别墅需求连续数月的释放，市场迎来供需调整，逐渐趋稳，月均销量80多套。另外，10月别墅成交均价破14000元/㎡，达全年高。

2014-2015年合肥（别墅/住宅）价格比

2015年合肥别墅/住宅价格比走势波动，从1月的1.31上涨至从3月的1.62，4-8月趋稳与1.5-1.6之间，9-12月波幅增大。2015年以来合肥别墅与住宅价格均有所攀升，由于部分高低价位项目的阶段性入市，导致“墅/宅价格比”走势持续振荡。目前合肥别墅价位跨度大致在8000-19000元/㎡，主要由于区域、环境、配套等因素决定。

2015年合肥别墅市场区域供销及房价

2015年合肥别墅市场区域成交情况：蜀山区成交24套，供给42套，均价10875元/㎡；庐阳区成交60套，供给30套，均价11842元/㎡；包河区成交83套，供给0套，均价8756元/㎡；高新区成交486套，供给606套，均价13621元/㎡；经开区成交26套，供给19套，均价15805元/㎡；政务区成交9套，供给38套，均价14181元/㎡；滨湖区成交185套，供给67套，均价14526元/㎡；长丰县成交48套，供给50套，均价11020元/㎡；肥西县成交71套，供给122套，均价14644元/㎡；肥东县成交5套，供给26套，均价8657元/㎡。

12月末合肥别墅市场区域库存量

12月末合肥别墅库存1107套，42.83万㎡，平均单户面积386.92㎡左右。根据2015年的月均销量，去化周期在13.33个月。目前，高新区、长丰县的别墅库存量较高，均超290套。庐阳区、肥西县库存量均超100套。2015年滨湖区两别墅项目供需两旺，库存全部去化，无别墅房源。

旭辉湖山源著252套6.68万㎡揽金9.42亿元夺合肥“墅王”

2015年旭辉湖山源著后发制人，5月19日别墅开盘，持续加推，取得别墅套数、面积、金额的“三冠王”。截止12月31日，旭辉湖山源著别墅成交252套，成交面积6.68万平米，揽金9.42亿元，勇夺2015年合肥“墅王”称号。中海滨湖央墅以优势，夺得三榜10亚军，新华御湖系与旭辉外套18栋别墅业绩也进5。

2015年合肥别墅销售套数、面积、金额10

备注：数据来源为合肥房产局网站备案数据，统计周期1月1日-12月31日，仅含别墅业态

从三大10榜单可看出，高新大蜀山“墅区”、滨湖“环湖CBD”、南淝河板块等是合肥别墅的主销区，“依山傍水近河域”的别墅项目销量较高。虽然2015年上市别墅项目数较多，但热销主要集中在2、3家，而新盘的优势要大于老盘。从10榜单可看出，旭辉系与中海系别墅的蓄客能力、圈层活动较为出众。

2015年别墅200-400㎡段销量较大，总价段需求两极分化，单价段倾向14000元/㎡以上。

从2015年合肥别墅3类指标（别墅分类指标成交分布能够较好地反应市场细化情况，主要分为面积段成交量、总价段成交面积、单价段成交面积）来看，也呈现出别墅市场的一些特点：

2015年合肥别墅市场面积段成交量分布

2015年合肥别墅市场总价段成交面积分布

2015年合肥别墅市场单价段成交面积分布

在面积段成交量分布中，2015年合肥别墅市场200-400㎡成交853套占比较大，其中旭辉湖山源著成交的252套户均面积265㎡。在总价段成交面积分布中，单套成交总价400万元以下与500万元以上的项目成交面积占比较大，总价400万元以下旭辉湖山源著、500万元以上中海滨湖央墅成交面积较高。在单价段成交面积分布中，14000元/㎡以上价位段的成交面积较高，包括旭辉湖山源著、中海滨湖央墅等项目，其他价位段成交面积分布较均。

房天下观点：2015年多数别墅项目蓄客期在上半年，所以圈层活动也集中在上半年，而开盘上市集中在年中，四季度起营销减少、销量趋稳。目前，别墅市场的主要营销渠道：圈层活动吸引高端客户以及“老带新”的口碑营销，但成交终由市场需求决定。

截止2015年末，合肥别墅库存仍超1100套，去化周期在13个月左右，而且区域销量分化较大。作为别墅主销区的滨湖别墅库存已为0，后续别墅需求或向高新区、北部组团转移，而受到环境、交通的影响，高新区别墅库存的去化速度要快于北城。目前，合肥别墅市场竞争仍较激烈，洋房业态的崛起冲击别墅市场。另外，别墅产品并非是“低容积大户型”的建筑物，享有更多属性功能（业主活动、私密性、旅游地产、文化属性）的别墅市场吸睛度会更高。

2015年合肥别墅热销5盘（不含售罄别墅项目）：