买了新房交了首付还没办贷款，却发现房子已经是“被抵押”的状态。这种现象是什么原因？购房者又该怎么办？

这个所谓的房产“被抵押”的状态，跟我们平时提到的申请房贷的时候将房产抵押给银行，以及房产抵押贷款等都是不同的。

①申请房贷的时候，是将你已经网签备案的房子抵押给银行获得贷款，严格意义上说这个房子的产权你是没有完全获得的，只有在结清了银行贷款后你才是房子完完全全的归属者。

②房屋抵押贷款是说，这个房子是归你所有，但是你其他方面需要一笔资金，所以要将房产以抵押物的形式抵押给银行获得一笔贷款。

今天所说的房产抵押跟购房者和业主没有关系，纯粹是开发商与银行之间的关系。如果购房者在买房之前没有明确这个概念的话，有可能就会受到损失。

有的购房者在购买新房的时候，自己还没有申请房贷，也没有办理房产抵押贷款，但是在查询的时候会发现房子已经处于“被抵押”的状态，这是为什么呢？

其实这个长期以来是很多房企的普遍做法，房企拿地后需要盖房，这整个周期都需要很大一笔资金的支持。如果房企手头上并没有足够的资金，就会把手中的土地或者在建工程抵押给银行获得贷款。

据小编了解，前些年房企常用土地作为抵押物，但是近些年银行对于土地贷款的政策收紧，开发商就渐渐转移成以在建工程作为抵押。

一般来说，正常的流程是这个样子的：

开发商资金风险

如果上面的流程中某个环节的资金没有及时到位，比如说，房子销量不好，房企回笼的资金不足以按期解押在建工程，那么买到这部分房子的购房者就会发现房子还处在被抵押状态，就无法顺利完成网签，房子也无法到手。
维权：可以退房并且索赔

这种情况下属于不知情的情况下买了抵押房，可以退房并提出索赔。

结合《物权法》第191条，并对照《担保法》第49条第1款、《担保法解释》第67条可知：

（一） 抵押期间，抵押人可以转让抵押物。

（二） 转让抵押物，抵押人应尽两个义务

（1）转让抵押物应经过抵押权人同意。《物权法》第191条修改了《担保法》第49条规定，由原来的通知抵押权人变化为需经过抵押权人同意。

（2）告知受让人转让物已经抵押的情况，依据是《合同法》第150条规定的出卖人的权利瑕疵担保义务。

也就是说，房企在房产抵押给银行的期间可以把房子卖给购房者，但是必须满足以下两个条件：①银行同意卖，②购房者知道房子是抵押给银行的。

如果房企这两个条件没有满足的话，这个交易其实是无效的，根据高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，购房人可以要求开发商退房、并索赔。
去售楼中心看的五证齐全的房子，也会被抵押么？

根据预售方案规定，楼盘在销售前必须取得预售许可证。房管部门在审批预售许可证的时候会来查询该房屋的所有权情况。如果发现这个房子抵押给银行了，房管部门会要求开发商提供银行同意销售的证明，拿到这个证明，房管部门才会审批预售证。

这其实也意味着即便这个房子是五证齐全的，也不代表这个房源不处在被抵押的状态。

购房者怎么知道自己买的房子是被开发商抵押的呢？

关于预售房屋是否处于“被抵押”状态，可以在合肥市房地产管理局合肥住宅与房地产信息网（网址：http://www.hffd.gov.cn/5877/5878/）中查询。

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